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Affari di Condominio

IL CONDOMIO E GLI ORGANI CONDOMINIALI

Il condominio è composto da due organi principali: l'amministratore di condominio e l'assemblea di condominio.
L'amministratore di condominio per legge è previsto in un palazzo dove almeno i condomini siano più di quattro. In caso contrario si parla di condominio minimo.
L'amministratore di condominio viene eletto dall'assemblea e principalmente svolge le seguenti funzioni:

  1. Esegue le deliberazioni dell'assemblea,
  2. Riscuote i contributi ed eroga le spese,
  3. Elabora il bilancio condominile,
  4. Rappresenta il condominio in caso di un processo contro lo stesso.

L'assemblea del condominio è invece costituita dai condomini di un palazzo ed ha il diritto e il dovere di partecipare alle riunioni condominiali. I condomini devono essere avvistai ed invitati a partecipare all'assemblea condominiale pena la mancanza di deliberazioni. Un'assemblea condominiale deve essere convocata almeno una volta all'anno per l'approvazione del bilancio e per l'elezione dell'amministratore. L’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza. Nella convocazione condominiale deve essere contenuto l'ordine del giorno. Inoltre l'assemblea condominiale può essere però convocata in via straordinaria ogni qual volta sia ritenuto necessario dall'amministratore e da minimo due condomini. Un condomino può intervenire direttamente in assemblea oppure può delegare un rappresentante.
Una delibera condominiale è considerata valida solo quando si raggiunge la maggioranza tra i condomini, per calcolare la maggioranza si ricorre alla tabella millesimale. Le deliberazioni dell'assemblea condominiale, se approvate con le maggioranze previste dalla legge, sono obbligatorie per tutti i condomini (inclusi gli assenti ed i dissenzienti). Tali deliberazioni però possono essere però impugnate se considerate annullabili o nulle a seconda dei casi previsti dalla legge.

IL CONDOMINIO E LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE

Una delle questioni più difficili all'interno di un condominio è legata alla ripartizione delle spese condominiali le quali vengono attribuite in base ad alcuni principi:

  1. il Principio generale della ripartizione in proporzione al valore della proprietà;
  2. il principio della ripartizione delle spese in base all’uso che ogni condomino può farne;
  3. il principio del godimento che ogni condomino può trarne dalla cosa;

Va inoltre aggiunto che tutti i condomini sono obbligati a sostenere le spese condominiali anche quando il loro appartamento è vuoto o inutilizzato e che la legge prevede la sospensione dei servizi in caso di morosità del condominio.

Il CONDOMINIO E IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE

Un condominio deve avere sempre il proprio regolamento condominiale soprattutto se nel palazzo vi risiedono più di dieci condomini. Il regolamento di condominio è fondamentale in quanto ha il compito di disciplinare la vita condominiale. Il regolamento condominiale deve essere approvato dalla maggioranza dei condomini e può su richiesta motivata essere modificato. Tuttavia esistono due tipi diversi di regolamenti di condominio. A seconda dell'origine del regolamento (interna o esterna), infatti, il regolamento condominiale si distingue in regolamento assembleare quando deriva dall'assemblea o in regolamento contrattutale, quando invece è predisposto dal costruttore prima della vendita degli appartamenti. In entrambi i casi, le infrazioni vengono sanzionate come previsto dalla legge.

IL CONDOMINIO E LE PARTI COMUNI

Va detto, infine, che ci sono delle parti del condominio che sono oggetto di proprietà comune dei condomini come è stabilito dall'articolo 117 della costituzione italiana. Ad esempio rientrano nelle parti comuni il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri o i tetti o le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, ecc.